买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文1766字，预计阅读时间：可能6分钟

(资料图片)

文/观察员老王

相比当年蓝光抢夺宜昌路地王的不顾一切，中海搏杀即墨地王的蛮不讲理，今天这场乒乓决胜的地王争夺战，没有让我们嗅到一丝丝血腥味，但是却吸引了全城的目光。

因为坊间传闻，这次只要你有钱，就可以公平竞争拿地。

青岛这个地界儿上，这样不受任何场外因素干扰的“净地”实在太少了。新地王一经公布，连中联·依山伴城这种楼盘都有种鸡犬升天的感觉，更不用说张村河的一众高端住宅了。

问题是： 在张村河拿了地就能稳赢吗？

1

漏斗社会下的高端市场

今天看了一篇同行的分析文章，他认为摘掉口罩后虽然是形势一片大好，各项数据也光鲜亮眼，但实际上我们处在一个漏斗效应明显的年份。

这一轮经济复苏，是从上到下进行传导，国企央企富得流油，接下来才能轮上民营企业，富人鼓了口袋，才能轮上中产和低收入人群。

看看最近股市谁涨得最凶，看看这一次参与“九子夺嫡”的开发商都是什么身份背景，你就觉得这个结论还是靠谱的。

在这样的背景之下，开发商押宝张村河，看似是最安全的操作。我们来看一下去年的数据：

2022年500万以上各个价格段的高端住宅，除了井喷的千万豪宅之外，供需比都没有超过1.5，甚至600万-700万的价格段还出现了供不应求的局面。这还是网签数据，真实成交数据应该更为乐观。

而张村河板块，直面“北方陆家嘴”金家岭，北依青岛两大新兴产业基地，还有丰沛的水系资源，地段价值毋庸置疑，这也是新地王诞生的主要原因。

但是这并不意味着谁拿了张村河的地都会躺赢。

就目前张村河的产品来看，143㎡的元宝户会是供应的主力户型，这个户型对应的恰恰是去年供不应求的600万-700万的价格段。

但是我们调取去年的成交数据会发现，在这个价格段卖得好的楼盘就俩逻辑： 一个是在金家岭大片区小开发商，靠着与竞品明显的价格差和现房两大利器赢得市场；一个是浮山后的改善盘，这个价格段可以买165㎡-180㎡面积段的房子。

如果去年对应的这部分高端购买力都能转移到张村河板块，自然没有问题，关键是除了张村河之外，今年崂山在售项目依然不少。

2

一边“塌房”一边上新的豪宅大战

我们来看一下崂山今年已经确定的项目：

2023年，青岛每下一次雨，银丰的品牌美誉度就要经受一次考验。

再加上玖玺城二期的位置和价格，这个盘的前景，以及未来玖玺台的前景，恐怕都没有前两年那么乐观了。这个开发商就说这么多了，以免再接到不明身份法盲的骚扰电话。

前海一线，海信·海德山庄进入销售期后，应该是这个区域认可度最高的楼盘。在越来越多的房企被雨水浇花了之后，海信和鲁信产品应该会成为越来越多富豪的选择。如果鲁信山东头再开，那么两信的楼盘基本就可以把青岛顶豪客户瓜分个七七八八。

天一仁和的地位置不错，我也相信这家开发商能拿出好的产品来。但是有钱人买房子肯定比买普通消费还认牌子。他们可以去七星级酒店吃个茶叶蛋喝碗粥，也不会到99元自助去吃生鱼片。所以天一仁和拼两信应该是痴人说梦，但是如果降维打击，还是有地段优势的。

再往里走，佳源华府只要不飘，守住性价比的底线还是能有不错去化的；融创崂山壹号院卖家秀的底子太好了，所以这个楼盘在施工正常的情况下，第一波交付前应该还能卖不少；有邻花园不用多说，鲁信有足够的粉丝基础，开发商货量也充足。

我们且不说浮山后华章和悦府还有不少大户型，单单崂山这一线，2023年土豪们能选的房子就不少。

所以，张村河率先落子的两大开发商都不敢怠慢。华润直接上了悦府，而海信则是拿出了升级版的君澜。

海信·君玺效果图

一个是在京畿有着大量铁粉的品质央企，一个是在青岛有着卓越口碑的豪宅担当，他们都不敢卖牌子，足以说明这个市场并没有想象中那么简单。

3

南粤大鳄张村河能“封神”吗？

越秀&地铁联合体拿下这块土地，个人认为对于青岛楼市来说是一个中签。因为越秀虽然在青岛主要以刚需产品为主，但是这家企业在广东还是有不少佳作的。

三个关键性问题，在这个项目上：

1、越秀能有多大的主导权？

2、在地价如此高昂的情况下，越秀会带来什么产品？

3、越秀如何改变在青岛富裕阶层中刚需开发商的印象？

在众多名企给青岛留下”淮北枳“般的作品后，我们希望卖不了牌子的越秀，会给我们一个好答案。

标签：